Le DPU (Droit de Préemption Urbain) est un droit exerçable dans le cadre de l’aliénation d’un bien immobilier. Il permet à une collectivité (commune ou établissement public de coopération intercommunale) d’acquérir en priorité un bien immobilier en se substituant à l’acquéreur désigné dans un compromis ou une promesse de vente.
L’objectif pour la collectivité ? Mener à bien des opérations d’aménagement urbain d’intérêt général tels que la réalisation de logements sociaux, la création d’équipements publics, la préservation d’espaces naturels etc…
QUELLE EST LA PROCEDURE EN CAS DE PREEMPTION ?
Lorsque le bien est situé dans une zone couverte par le DPU, le notaire ou le propriétaire doit, adresser à la mairie une Déclaration d'Intention d'Aliéner (DIA). Ce document précise notamment l’identité de l’acquéreur, le prix convenu et les conditions de la vente (suivant l’article L. 213-2 du Code de l’urbanisme).
La commune dispose alors d’un délai de deux mois à compter de la réception de la déclaration d'intention d'aliéner pour faire connaître sa décision.
Ce délai peut être suspendu si la commune (ou la communauté de commune ou d’agglo) effectue une demande de visite ou de communication des documents permettant d'apprécier la consistance et l'état de l'immeuble, ainsi que, le cas échéant, la situation sociale, financière et patrimoniale de la société civile immobilière. Aussi, l’article L213-2 du Code de l’urbanisme précise également que le délai reprend à compter de la réception des documents par le titulaire du droit de préemption, du refus par le propriétaire de la visite du bien ou de la visite du bien par le titulaire du droit de préemption.
La décision de préemption doit être motivée par un projet d'aménagement précis.
Si la collectivité décide de préempter le bien immobilier, elle doit notifier sa décision dans le délai imparti. Passez ce délai, le silence vaut renonciation à l'exercice du droit de préemption et le propriétaire est libre de vendre à l'acquéreur.
Alors trois issues sont possibles :
- Renonciation expresse ou tacite : l’absence de réponse dans le délai vaut renonciation à préempter. La vente peut alors se réaliser librement.
- Exercice du droit de préemption : la mairie notifie au notaire ou vendeur son intention d’acheter le bien aux conditions indiquées dans la DIA.
- Contestation du prix : la commune souhaite exercer son droit mais juge le prix excessif. Elle peut alors proposer un prix inférieur.
QUE SE PASSE-T-IL EN CAS DE DESACCORD SUR LE PRIX DE VENTE ?
Dans le cas où la commune préempte à un prix différent de celui proposé, trois possibilités s’offrent au propriétaire :
- Accepter le prix proposé par la collectivité : la vente se conclut alors à ces nouvelles conditions.
- Refuser le prix proposé par la collectivité et renoncer à la vente.
- Refuser le prix proposé et saisir le juge de l’expropriation dans un délai de deux mois qui fixera le prix de manière objective, après expertise (article L213-4 du Code de l’urbanisme).
Cette procédure judiciaire suspend la vente jusqu’à l’issue de la procédure.
QUE SE PASSE-T-IL A L’ISSUE DE LA PROCEDURE JUDICIAIRE EN CAS DE DESACCORD SUR LE PRIX DE VENTE ?
Le juge fixe le prix définitif de la vente. Cette décision s'impose aux deux parties, vendeur et collectivité.
La collectivité dispose d'un délai de deux mois à compter de la notification de la décision pour :
- Confirmer qu'elle achète le bien au prix fixé par le juge. Si la collectivité confirme l'achat, la vente se poursuit selon les conditions fixées. Le prix judiciaire remplace alors celui mentionné dans la DIA. L'acte de vente est ensuite signé chez le notaire dans les conditions habituelles.
- Renoncer à exercer son droit de préemption. Si la collectivité renonce à l’achat, le vendeur est libre de vendre à son acquéreur, au prix et conditions initialement mentionnés dans la DIA, sans que la commune puisse à nouveau préempter.
En revanche, si le vendeur souhaite modifier le prix ou d'autres éléments substantiels de la vente, une nouvelle DIA devra être déposée, ce qui relancera la procédure de préemption.
A noter qu’en cas d'inaction de la collectivité pendant les deux mois suivant la notification de la décision du juge, elle est réputée avoir renoncé à acheter. En conséquence, le vendeur retrouve sa liberté de vendre comme indiqué ci-dessus.
Quid des honoraires de l’agence immobilière ?
La Cour de cassation (dans un arrêt n° 407 du 12 mai 2021 (19-25.226) – Cour de cassation – Troisième chambre civile) estime que :
« lorsqu'il exerce son droit, le titulaire du droit de préemption, au profit duquel la vente a été effectivement conclue, est tenu de prendre en charge la rémunération de l'intermédiaire incombant à l'acquéreur pressenti, auquel il est substitué, dès lors que le montant de la commission et la partie qui en est tenue sont mentionnés dans l'engagement des parties et dans la déclaration d'intention d'aliéner »
Ainsi, la jurisprudence estime que la commune doit prendre en charge ces frais si ceux-ci sont bien mentionnés dans l’engagement des parties et dans la déclaration d’intention d’aliéner.
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